Die präzise Darlegung eines Baumangels ist eine der anspruchsvollsten Aufgaben im Bau- und Werkvertragsrecht. Sie entscheidet darüber, ob ein behaupteter Mangel im gerichtlichen Verfahren Gehör findet oder ob er mangels Substantiierung ins Leere läuft. In beiden Rechtsordnungen – sowohl in Deutschland als auch in der Schweiz – zeigt sich, dass die Qualität der Darstellung über die Erheblichkeit entscheidet. Wer im Bauprozess arbeitet, sollte daher die Struktur der Substantiierung verinnerlichen. Im Kern folgt die Geltendmachung von Werkmängeln einem Dreistufenmodell, das in der Schweiz prozessual gleichsam zwingend ist und in Deutschland trotz der Symptomtheorie des Bundesgerichtshofs, nach der die laienhafte Beschreibung der Mängelerscheinungen hinreicht, eine erhebliche praktische Orientierung bietet. Dieses dreistufige Modell schafft Klarheit, Nachvollziehbarkeit und juristische Präzision – und es verhindert, dass Mängelbehauptungen im Prozess in sich zusammenfallen.
Dankbar gewidmet Dr. iur. Reto Pfeiffer vom Bezirksgericht Zürich.
Das Dreistufenmodell der Mängelrüge – ein transnationales Fundament
Die Substantiierung beginnt stets mit der Frage, was eigentlich geschuldet war.
Der Soll-Zustand ergibt sich aus dem Vertrag, aus Plänen, aus Baubeschreibungen oder aus technischen Normen wie der SIA 118 oder den DIN-Normen. Ohne diese Soll-Definition bleibt jede Mängelbehauptung haltlos. Das Gericht kann nicht prüfen, ob eine Abweichung vorliegt, wenn der geschuldete Zustand nicht klar beschrieben ist. Die Soll-Definition ist daher das Fundament jeder Mängelrüge.
Darauf folgt die Darstellung des tatsächlichen Ist-Zustands. Sie verlangt eine präzise Beschreibung dessen, was vorgefunden wird, wie sich der Zustand zeigt und weshalb er vom Soll abweicht. Die bloße Behauptung, eine Abdichtung oder Lüftung sei „mangelhaft“, genügt nicht. Erst die konkrete Gegenüberstellung von Soll und Ist erzeugt die juristische Abweichung, die den Mangel definiert.
Schließlich muss zumindest in der Schweiz auch zumindest ansatzweise dargelegt werden, welche Maßnahmen erforderlich wären, um den Soll-Zustand herzustellen. Ohne Benennung der Abhilfemaßnahme liegt kein prozessual relevanter Mangel vor, der dem Vergütungsanspruch erfolgreich entgegengehalten werden könnte. Für eine Widerklage ist eine Bezifferung zwingend, wobei eine Verrechnung nach herrschender Meinung nicht möglich ist. In Deutschland hingegen genügt nach der Symptomtheorie die Beschreibung des Mangels „nach seinen Erscheinungen“, ohne dass Ursachen oder konkrete Maßnahmen dargestellt werden müssen. Gleichwohl zeigt die Praxis, dass die Dreistufensystematik auch in Deutschland die Qualität der anwaltlichen Arbeit erheblich steigert – insbesondere in komplexen Bauprozessen, in denen technische und funktionale Zusammenhänge für das Gericht nachvollziehbar werden müssen.
Normen „nicht einbezogen“ – und trotzdem maßgeblich
Ein häufig anzutreffender Einwand in Bauprozessen lautet, bestimmte Normen seien „nicht vereinbart“. Doch sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland gilt, dass die anerkannten Regeln der Baukunst als objektiver Maßstab wirken – unabhängig davon, ob sie ausdrücklich einbezogen wurden. In der Schweiz dienen die SIA-Normen als Referenzrahmen für die fachgerechte Ausführung. Gerichte nutzen sie regelmäßig zur Bewertung von Toleranzen, Schallschutz, Abdichtung oder Energieeffizienz. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung bleibt die SIA 118 als Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, herausgegeben durch den Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereinein ein objektivierter Maßstab für die Frage, ob ein Werk funktionsgerecht ist. Die VKF‑Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen bilden das bundesweit zentrale Regelwerk des Brandschutzes in der Schweiz. Sie definieren Feuerwiderstand, Brandabschnitte, Fluchtwege, technische Anlagen und sämtliche baulichen sowie betrieblichen Anforderungen, flankiert durch die SIA 183 zum Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen sowie die SIA 232/1 zum Brandschutz im Hochbau. Die SN - Schweizer Normen - ergänzen die VKF und SIA durch detaillierte technische Anforderungen, etwa zur Klassifizierung von Baustoffen, zur Prüfung von Feuerwiderstandsdauern oder zur Ausführung brandschutzrelevanter Installationen. Viele SN-Normen sind harmonisiert mit europäischen Standards. Europäische Normen - EN - spielen eine Rolle, wenn Produkte oder Systeme europaweit zertifiziert werden müssen. Sie betreffen insbesondere die Klassifizierung von Baustoffen, die Prüfung von Bauteilen und die technischen Anforderungen an brandschutzrelevante Anlagen.
In Deutschland erfüllen die anerkannten Regeln der Technik diese Funktion, definiert unter vielen anderen durch die DIN-Normen. Nach § 633 Abs. 2 BGB ist ein Werk mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist. Die gewöhnliche Verwendung definiert sich über die objektiven technischen Standards. Sie gelten auch ohne ausdrückliche Vereinbarung – insbesondere dann, wenn der Unternehmer den Zweck des Werks kennt. Ein Unternehmer, der eine Arztpraxis, eine Kanzlei oder eine medizinische Einrichtung baut, schuldet die branchenüblichen Mindeststandards, selbst wenn der Vertrag hierzu schweigt. Zumindest ist er verpflichtet, auf die Standards hinzuweisen und sich eine Unterschreitung ausdrücklich freigeben zu lassen und hat selbst dann keine Garantie, damit durchzukommen.
Parallele Strukturen trotz unterschiedlicher Dogmatik
In der Schweiz bilden die SIA-Normen den objektiven Maßstab, und die Dreistufensystematik ist zwingend. In Deutschland definieren die DIN-Normen und die anerkannten Regeln der Technik die objektive Beschaffenheit, während die Symptomtheorie des Siebenten Senats des Bundesgerichtshofs die Darlegungslast erleichtert. Gleichwohl bleibt die Dreistufensystematik ein wertvolles Instrument für die anwaltliche Darstellung, weil sie technische Sachverhalte strukturiert und für das Gericht nachvollziehbar macht.
In beiden Ländern gilt: Kennt der Unternehmer den Zweck des Werks, schuldet er die branchenüblichen Mindeststandards – unabhängig davon, ob der Vertrag schweigt oder Normen nicht ausdrücklich einbezogen wurden.
Fazit für die anwaltliche Praxis
Die Substantiierung eines Baumangels ist keine Formalität, sondern die Grundlage jeder erfolgreichen Mängelrüge. Wer im Bauprozess tätig ist, sollte die Dreistufensystematik verinnerlichen und konsequent anwenden. Die klare Definition des Soll-Zustands, die präzise Beschreibung des Ist-Zustands und die nachvollziehbare Darstellung der Abweichung – ergänzt um die konkrete Abhilfemaßnahme, soweit eine solche Darstellung prozessual erforderlich ist – schaffen eine Struktur, die sowohl technisch als auch juristisch überzeugt.
Sie verhindert, dass Mängelbehauptungen im Prozess ins Leere laufen, und stärkt die Position derjenigen, die im Bau- und Werkvertragsrecht mit Präzision und Sorgfalt arbeiten. Die Dreistufensystematik bleibt damit ein unverzichtbares Werkzeug für die anwaltliche Praxis – in Deutschland ebenso wie in der Schweiz.
Die sorgfältige Substantiierung eines Mangels ist Ausdruck professioneller anwaltlicher Arbeit. Sie verbindet technische Präzision mit juristischer Klarheit und bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Anspruchsdurchsetzung. Wer die Dreistufensystematik beherrscht, schafft nicht nur Überzeugungskraft im Prozess, sondern trägt dazu bei, die Qualität der baurechtlichen Praxis insgesamt zu stärken.